Аренда

Аренда - слово, происходящее от средневекового renda, renta (отлатин. reddita, по франц. rente) и означающее отдачу имущества в наем заизвестную ренту, наемную плату. Впоследствии под А. стали разуметь ичистый доход , остававшийся владельцу за отчислением стоимости посева инеобходимых хозяйственных расходов. По этому, оставленному уже новейшимсельским хозяйством способу исчисления доходов, А. составлялаобыкновенно немного менее половины валового дохода. Как юридическийтермин А. употребляется с смысле найма недвижимого имущества и означаеттакое договорное правоотношение, в силу которого одно лицо обязываетсяпредоставить другому в пользование известное недвижимое имущество наопределенный срок и за определенное вознаграждение. Субъектами этогодоговорного отношения являются: с одной стороны хозяин вещи или вообщенаймодавец (термин, неизвестный нашему законодательству), так как иногдаотдавать имущество в аренду может и не хозяин, а другое лицо, имеющееоднако право распоряжения пользованием имуществом; с другой же стороныарендатор, носящий иногда и другие названия, как напр. съемщик,кортомщик или содержатель. От обоих участников арендного договоратребуется конечно правоспособность к совершению договоров (по нашемузаконодательству арендаторами имений, приобретенных на льготныхоснованиях в Западных губерниях по правилам инструкции 23 июля 1865 г.,не могут быть лица польского происхождения). Предметом аренды являетсянедвижимое имущество, причем для внутренних монастырских и церковныхзданий установлено то ограничение, что они не могут быть отдаваемы варендное содержание под торговые и трактирные заведения. А. по нашемузаконодательству, т.е. в смысле обязательственного права, есть правосрочное, но в западной Европе и в наших западных губерниях существуетизвестный вид вещного права пользования под названием "наследственнойаренды" или "права вечного арендного пользования", подходящий подпонятие чиншевого права. Определение срока в арендном договоре наш законсчитает существенным условием, отсутствие коего делает договорнедействительным, причем в виду предупреждения возможности прикрыть этимдоговором отчуждения недвижимости (сопряженного со взносом в казнуопределенных пошлин) установлен максимум этого срока для письменныхарендных актов, именно 12 лет. Общее это правило допускает однакоследующие исключения: 1) частные благоприобретенные пустопорожние землимогут быть отдаваемы в арендное содержание на более продолжительныесроки, полагая до тридцати лет, когда предполагается устроить на нихфабрики или заводы; изъятие это распространяется и на арендупустопорожних земель под устройство дач в окрестностях обеих столиц, надвадцативерстном от них расстоянии; 2) условия на отдачу помещиком варенду состоящих в его распоряжении земель, угодий и оброчных статей, атакже условия о содержании удельных земель, угодий и оброчных статей,могут быть заключаемы на срок не свыше тридцати шести лет; 3) при отдачеобщественных башкирских земель в кортому, под устройство заводов, фабрикили вообще промышленных заведений, требующих затраты значительногокапитала, срок кортомы может быть продолжен до семидесяти лет; 4) впределах ялтинского уезда Таврической губ. разрешается отдавать в арендучастные недвижимые имущества на сроки до девяноста лет; 5) министругосударственных имуществ предоставлено повергать в уважительных случаяхна высочайшее разрешение через комитет министров ходатайства одозволении заключать договоры на содержание частных земель на сроки,превышающие законом определенную продолжительность таких сделок, с цельюразработки минеральных богатств; 6) имения, пожалованные в западныхгуберниях на правах майоратов, не могут быть отдаваемы в аренду более,как на шесть лет; 7) срок на отдачу опекунами в арендное содержаниепомещичьих имений малолетних ограничивается достижением последнимисемнадцатилетнего возраста, отдача же этих угодий на болеепродолжительные сроки возможна лишь с разрешения Правительствующегосената и 8) договор об отдаче в арендное содержание недвижимогоимущества, заключенный пожизненным владельцем без согласия собственникаили заступающего его лица (причем срок, на который опекун вправе датьсогласие на отдачу в аренду пожизненным владельцем имения малолетнего,ограничен достижением собственником семнадцатилетнего возраста),обязателен для собственника в продолжение трех лет, считая с того дня, вкоторый окончился последний истекший при существовании пожизненноговладения Арендный год, если условленный срок найма не истечет ранееокончания трехлетия и если арендное владение нанимателя действительноначалось прежде смерти пожизненного владельца. Вышеуказанные положения,относящиеся к продлению общеустановленного срока аренды помещичьихимений, не действуют в Западных губерниях при отдаче в арендноесодержание лицам польского происхождения угодий, входящих в составгородов и местечек и расположенных вне их, но в случае устройства этимиарендаторами имений в тех губерниях фабрики или завода допускаетсязаключение или продление арендного контракта на срок до тридцати лет, стем, что если в течение первых двенадцати лет фабрика или завод не будутустроены, то договор утрачивает свою силу (Прилож. к ст. 1691 (прим. 2)Х т., 1 ч. Св. Зак. Гр., Высочайшее повеление 10 декабря 1865 года и 27декабря 1884 года). Вознаграждение за арендное пользование есть также существенноеусловие этого договора; его размер определяется по соглашениюконтрагентов и может состоять или в деньгах, или же в ином эквиваленте,напр., при сдаче земель под устройство каких либо хозяйственныхзаведений или, по выражению нашего закона, "из выстройки" особоговознаграждения не полагается, так как по истечении арендного срока кхозяину земли переходят в виде вознаграждения выстроенные заведения; илиже при договоре "из полу" вознаграждение заключается в известной доле(обыкновенно 1/2) произведений земли. Что касается формы совершения арендных контрактов, то по общемуправилу требуется письменное и притом явочное заключение договоров, но исловесный договор имеет силу, если между контрагентами нет спора одействительности и силе постановленных в нем условий. Письменная формаобязательно требуется в следующих случаях: когда арендная платавыговаривается более, чем за год вперед, причем акт должен бытьзасвидетельствован у крепостных дел, т.е. нотариальным порядком сналожением на имение по количеству взятой вперед суммы запрещения вобеспечение арендатора; при отдаче в арендное содержание помещичьихимений, запрещение, по случаю отдачи имения в аренду, налагается неиначе как по требованию участвующих в арендном договоре сторон, и,наконец, аренда евреями оброчных статей и других хозяйственных заведенийкак казенных, так и владельческих допускается не иначе, как поформальным контрактам. Арендный контракт должен заключать в себеопределение предмета, срока и цены аренды, причем допускаются всякиедругие, законам не противные, произвольные условия, и быть подписаннымобеими договаривающимися сторонами или их поверенными. Казенные имения иоброчные статьи, принадлежащие казне, отдаются от ее в содержание поособенным правилам, в уставах об них подробно изложенным; кроме тогоизвестные особенности при заключении арендных договоров установленынашим законодательством, между прочим, относительно: 1) отдачи всодержание крестьянам оброчных статей, принадлежащих Уделам; здесьдозволяется в известных случаях принимать от крестьян в обеспечение,вместо залогов, мирские ручательства; 2) сдачи принадлежащих городам, вкоих не введено городовое положение, оброчных статей, каковые могут бытьотдаваемы с публичных торгов с утверждением губернатора (до 10000 руб.),министра внутренних дед (до 30000 руб.) и правительствующего сената(свыше 30000 р.); 3) аренды войсковых и станичных земель и оброчныхстатей в казачьих войсках; 4) отдачи в аренду недвижимых имений,принадлежащих архиерейским домам, монастырям и церквам, причемконсистория входит в подробное соображение предполагаемой отдачи варендное содержание, обозревает выгоду и законность условий контракта ипредставляет свое заключение епархиальному архиерею; 5) отдачибашкирских земель и угодий в кортому и 6) аренды имуществ сельскихобществ и заключения крестьянами арендных контрактов. Что касаетсяпервого случая, то здесь необходимо заметить, что мирские имуществамогут быть отдаваемы в аренду лишь по мирским приговорам, постановлениямбольшинством голосов домохозяев, имеющих право голоса на сельском сходе;если же имущество составляет собственность нескольких сельских обществ,то на сдачу его в аренду необходимо согласие всех сельских обществ,выраженное в форме законно постановленных каждым из них приговоров, а непо приговору соединенного схода разных сельских обществ; отдельные жекрестьяне не могут отдавать в аренду свои участки общинного полевогонадела без согласия на то со стороны общества; договоры же на арендукрестьянами временно-обязанными и собственниками земель у помещиковмежду собою и у посторонних лиц, на сроки не свыше трех лет - на всякуюсумму, а на большие сроки, именно от 3 до 12 лет - на сумму не свыше 300руб. могут быть заключаемы путем словесных условий, со внесением их, пожеланию договаривающихся сторон, в книгу при волостном правлении, наобязанности которого лежит и засвидетельствование письменных договоров,по желанию контрагентов.