Ипотека

Ипотека

Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника. Одним из способов снижения рисков кредитора является ипотечное страхование.

Содержание

Происхождение понятия

Термин «ипотека» (от др.-греч. ὑποθήκη) впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали форму ответственности должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подставка». Хотя залог земли, как способ обеспечения исполнения обязательства, был известен ещё в Древнем Египте.

Особенности ипотечного кредита

Кредит выдаётся обычно на длительный срок. Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам кредитов, особенно в случае низкой оценки рисков, которой, например, может способствовать низкое соотношение суммы кредита к оценочной стоимости недвижимости, ликвидность и другие причины. Обычно банк выдвигает к заёмщику ипотечного кредита менее жёсткие требования, чем при других видах кредитования, тем не менее обычной практикой является проверка дохода, требование страхования залога, проверка оценки недвижимости аккредитованными оценщиками, иногда проверка непрерывного стажа работы и прочие действия, повышающие безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита часто осуществляется равными платежами — аннуитетами. Размер такого постоянного аннуитетного платежа (A) вычисляется по формуле:

A=\frac{S * p}{1-(1+p)^{-n}}, где S — величина (тело) кредита, p — величина процентной ставки за период (в долях), n — количество периодов. Но существуют и многие другие программы погашения. Одна из иных форм — дифференцированные платежи (когда тело кредита выплачивают равными долями, а процентные платежи меняются от максимума в начале, до минимума в конце); здесь размер первого платежа (A1) таков: A1=S*(p+ 1/n). Зачастую ошибочно полагают, что достоинством этой формы платежей является меньшая сумма процентов (меньше переплата). На самом деле, главное различие состоит в перераспределении нагрузки выплат между различными периодами погашения.

Ипотечный брокеридж

Ипотечный брокеридж — это услуги по подбору, оформлению и получению ипотечных кредитов. Ипотечным брокериджем занимается подготовленный для этой деятельности специалист — ипотечный брокер.

Ипотека в России

Законы

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются:

  • Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
  • Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации"
  • Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
  • Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "О кредитных историях"
  • Постановление Правительства №285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг.

Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:

  1. в силу закона;
  2. в силу договора.

Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

  1. Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
  2. Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
  3. Продажа в кредит.
  4. Рента.
  5. Залог имущественных прав.

Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то - такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке — недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг)

(Правила оценки платежеспособности клиента и расчета максимальной суммы кредита)

Андеррайтинг — оценка возможностей Клиента по обслуживанию выданного ипотечного кредита, то есть расчет суммы кредита, который заёмщик сможет выплатить, с учетом особенностей самого заёмщика (тип трудоустройства, ежемесячный доход и возможность его подтверждения, наличие созаёмщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев, др.). Клиент проходит процедуру андеррайтинга дважды: при обращении к ипотечному брокеру (её проводит андеррайтер брокерской компании) перед заключением договора на оказание услуг, а также в банке (проводят кредитные аналитики банка) при рассмотрении заявления на выдачу ипотечного кредита.

Краткое описание процедуры андеррайтинга в банке. Расчет коэффициентов:

Коэффициент Описание
П/Д Платеж/Доход отношение платежей по кредиту к доходу заемщика за соответствующий период
О/Д Обязательства/Доход отношение обязательных расходов заемщика к общему совокупному учитываемому доходу
К/З Кредит/Залог отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества
К/Л Кредит/Ликвидационная стоимость отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества

Эти коэффициенты разрабатывались банками и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта ипотечного кредитования США и европейских стран. Такой набор показателей отражает адекватную картину платежеспособности заёмщика и позволяют стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода и т. д.). П/Д, О/Д и К/З могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, предпочтений того или иного банка и размеров средней оплаты труда.

П/Д = не более 40 %
О/Д = не более 60 %
К/З = не менее 30 % и не более 90 %

После расчета по этим коэффициентам часто выбирается минимальная сумма, которая предварительно и будет являться суммой кредита. Одним из основных факторов, влияющих на сумму кредита, является доход и способ его подтверждения. Многие банки понимают, что не все доходы потенциальных заемщиков полностью отражаются в бухгалтерском учёте работодателя и, соответственно, разрабатывают различные способы подтверждения благосостояния, такие как: справка о доходах свободной формы или на бланке кредитной организации, устным подтверждением руководства организации-работодателя, текущими подтверждаемыми расходами либо анализом доходов организации для руководителей, индивидуальных предпринимателей и крупных акционеров. Отметим, что хотя правила андеррайтинга являются стандартными, на практике они часто определяются каждым банком в отдельном порядке. Для сокращения срока рассмотрения заявки Кредитным комитетом банка брокер обычно знает все правила и предпочтения андеррайтеров банка, и сводит к минимуму время их работы над кредитным делом.

Показатели ипотечного рынка

Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) [1]
Дата Число участников первичного рынка ИЖК Количество ИЖК/общая сумма Средневзвешенный срок предоставления ИЖК (руб. кредит) Средневзвешенная процентная ставка (руб. кредит) Средний размер ссуды
1 января 2011 года 658 520 658/
697.4 млрд.руб.
179 месяцев 11.9% 1,37 млн. руб.
1 июля 2012 года 658 295 513/
429.4 млрд. руб.
178 месяцев 12.1% 1.45 млн. руб.

Некоторые программы ипотечного кредитования

Социальная ипотека – комплекс государственных программ для улучшения жилищных условий социально незащищенных слоев населения. В настоящее время на федеральном и на местном уровнях действуют несколько государственных ипотечных программ, например для молодых семей, молодых учителей, военных.

  • Ипотека - молодым семьям. Участники программы - молодые семьи, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий и постоянно проживающие на территории субъектов Российской Федерации. [2]
  • Национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России"
  • Всероссийская программа "Военная ипотека". Участниками программы являются выпускники военных образовательных учреждений, заключившие первый контракт о прохождении военной службы после 1 января 2005 года и прослужившие 3 года. [3]
  • Ипотечная программа "Материнский капитал". Распорядитель материнского капитала может использовать его при покупке квартиры с помощью ипотеки. [4]
  • Ипотечный продукт "Молодые учителя" Программа разработана АИЖК для кредитования приобретения жилья молодыми учителями под процентную ставку в размере 8,5% годовых (одна из самых низких в стране). [5]

Налоговые льготы в России

В России действует закон (Налоговый кодекс РФ), по которому заёмщик имеет право на налоговый вычет, в размере суммы потраченной на приобретения жилья, но не превышающей 2 миллиона рублей и уплаченных процентов по займам, выданным на приобретение жилья, без ограничений по сумме. Вычет предоставляется 1 раз в жизни. При этом есть две возможности получить заемщиком данный вычет:

  • Если у заемщика единственное место работы, он может обратиться в бухгалтерию по месту работы, и заявив о приобретении жилья, предоставив подтверждающие документы, и бухгалтер не будет перечислять подоходный налог до тех пор пока данное право не будет использовано.
  • В налоговом периоде перечислять все налоги, а в конце года в налоговой заявить о праве на налоговый вычет. Налоговая служба должна будет вернуть уплаченные налоги после проверки документов.

13 марта 2008 года Конституционный суд издал Постановление № 5-П. Признав не противоречащим Конституции РФ положения других федеральных законов, суд однозначно разъяснил свою позицию — родители могут получать налоговый вычет с сумм, израсходованных на приобретение недвижимости своим несовершеннолетним детям.

Литература

Нормативно-правовые акты

  • Конституция Российской Федерации. — Российская газета. 25 декабря 1993 года. № 237.
  • Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая). Федеральный закон от 30 ноября 1994 года. № 51 // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32.
  • Жилищный кодекс Российской Федерации. — Российская газета. 12 января 2005. № 7.
  • Семейный кодекс Российской Федерации. — Российская газета. 22 октября 2007 года. № 138.
  • Гражданский процессуальный кодекс. — Российская газета. 20 ноября 2002 года. № 179.
  • Закон Российской Федерации «О залоге» (в части, не противоречащей ГК РФ). Российская газета. 15 ноября 2006 года. № 422.
  • Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства. — 1997. № 30.
  • Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства. — 1998. № 29.
  • Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». — Российская газета. 11 января 2007 года. № 12.
  • Федеральный закон «Об оценочной деятельности». // Собрание законодательства. — 1998. № 31
  • Указ Президента РФ от 09.03.2004 № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» — Российская газета от 19 марта 2004 года. № 50.
  • Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 — Российская газета. 12 сентября 2003 года. № 369.
  • Приказ Федеральной налоговой службы РФ от 17.11.2005 № САЭ-3-13/594 (д) — Российская газета. 27 сентября 2005 года. № 345.
  • Приказ Министерства Юстиции от 14.09.2006 г. № 293 Российская газета. 22 сентября 2006 года. № 401. (утратил силу).
  • Постановление Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997 года № 319. Российская газета. 23 марта 1997 года. № 175.

Специальная литература

  • Багаев А. Н., Багаева М. В. Как приобрести жилье в кредит по ипотечным программам? — Ростов н/Д: Феникс, 2006. — 160 с (Качество жизни).
  • Ем В. С. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. М.: Статут, 1999. — 85 с.
  • Земельное право: сборник нормативных документов. — М.: Гросс-Медиа, 2006. — 296 с.
  • Иванов В. В. Информация о товаре «ипотечное кредитование». М.: Маркетинг, 2000. — 131 с.
  • Конов В. Н. Ипотечное кредитование покупки жилья как механизм формирования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса [Электронный ресурс] : Дис. канд. экон. наук : 08.00.10
  • Русецкий А. Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью. — М.: Эксмо, 2007. — 176 с — (Мой законный интерес).
  • Филлипова Е. С. Ипотечное жилищное кредитование в условиях реформы законодательства в России : [Электронный ресурс] : Автореф. дис. канд. юрид. наук : 12.00.03 / Моск. акад. экон. и права.
  • Хрулева З. В. Земельно-имущественные отношения и ипотека [Электронный ресурс] : (Проблемы управления): Дис. канд. экон. наук : 08.00.05
  • Евгений Чепенко. Ипотека для граждан. Комментарий к законодательству, схемы и пояснения. Изд. Фонд содействия государственной регистрации недвижимости 2007.

Судебная практика

  • Недвижимость: Обзор практики разрешения споров / Авт.-сост. Абрамов В. А. — 5-е издание., доп. — М.: Ось-89, 2008. — 256 с (серия De jure)

Периодические издания

  • Бабкин Возникновение ипотеки в силу закона. — Нотариус, 2002, № 1.
  • С. А. Бабкин Про ипотеку. — Взгляд. — 2006. — № 12
  • Киселев А. А. Предмет договора ипотеки. / Нотариус. — 2003. — № 2.
  • Козырин А. Договор об ипотеке / Бизнес-адвокат. — 1998. — "18
  • Крылов С. Доверенность в практике государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. / Российская юстиция. — 2003. — № 12

Ссылки


Примечания


Wikimedia Foundation. 2010.

Синонимы:

Смотреть что такое "Ипотека" в других словарях:

  • ИПОТЕКА — (mortgage) Право притязания на собственность, появившееся в результате гарантии/залога под заем или выплату долга, которое утрачивает силу по выплате этого займа или долга. Получатель ссуды, предлагающий этот залог, называется должник по… …   Финансовый словарь

  • ипотека — 1. Залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору. Предметом И. является недвижимость, остающаяся во владении залогодателя, но это может быть и право на недвижимость. Основной вид …   Справочник технического переводчика

  • Ипотека — [mortgage] система передачи недвижимого имущества под залог при получении экономическим субъектом займа, обычно долгосрочного. При ипотеке имущество остается в руках должника, сохраняется возможность предоставления имущества в обеспечение… …   Экономико-математический словарь

  • ипотека — См …   Словарь синонимов

  • Ипотека — (hypothecation) 1. Полномочия банкира, обычно на основе вручения ему залогового письма (letter of hynothecation), продавать товары, которые были ему переданы (cм.: залог (pledge) как залог по займу. Товары, таким образом, передаются как… …   Словарь бизнес-терминов

  • ИПОТЕКА — ИПОТЕКА, ипотечный, см. гипо. Толковый словарь Даля. В.И. Даль. 1863 1866 …   Толковый словарь Даля

  • ИПОТЕКА — (от греч. hypotheke заклад, залог) залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды. Ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а… …   Экономический словарь

  • ипотека — ИПОТЕКА, ГИПОТЕКА и, ж. hypothèque f., лат. hypotheca < гр.hypotheke залог, заклад. Залог недвижимого имущества с целью получения ссуды; долговое свидетельство о таком залоге. Скляревская 1998. А Рига имела остаться на 40 лет его царскому В ву …   Исторический словарь галлицизмов русского языка

  • ИПОТЕКА — (гр. Hypotheke залог, заклад) залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другой недвижимости. В РФ регулируется Общими положениями ГК РФ о залоге и ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июля 1998 г. Договор об И.… …   Юридический словарь

  • ИПОТЕКА — (от греческого hypotheke залог), вид залога, при котором заложенное имущество, как правило земля и другая недвижимость, остается во владении залогодателя до наступления срока платежа …   Современная энциклопедия

Книги

Другие книги по запросу «Ипотека» >>


Поделиться ссылкой на выделенное

Прямая ссылка:
Нажмите правой клавишей мыши и выберите «Копировать ссылку»