Аренда

слово, происходящее от средневекового renda, renta (от лат. reddita, по-франц. rente) и означающее отдачу имущества в наем за известную ренту, наемную плату. Впоследствии под А. стали разуметь и чистый доход, остававшийся землевладельцу за отчислением стоимости посева и необходимых хозяйственных расходов. По этому оставленному уже новейшим сельским хозяйством способу исчисления доходов А. составляла обыкновенно немного менее половины валового дохода. Как юридический термин А. употребляется в смысле найма недвижимого имущества и означает такое договорное правоотношение, в силу которого одно лицо обязывается предоставить другому в пользование известное недвижимое имущество на определенный срок и за определенное вознаграждение. Субъектами этого договорного отношения являются: с одной стороны хозяин вещи или вообще наймодавец (термин, неизвестный нашему законодательству), так как иногда отдавать имущество в аренду может и не хозяин, а другое лицо, имеющее, однако, право распоряжения пользованием имущества; с другой же стороны арендатор, носящий иногда и другие названия, как, напр., съемщик, кортомщик или содержатель. От обоих участников арендного договора требуется, конечно, правоспособность (см. это сл.) к совершению договоров (по нашему законодательству арендаторами имений, приобретенных на льготных основаниях в Западных губерниях по правилам инструкции 23 июля 1865 г., не могут быть лица польского происхождения). Предметом аренды является недвижимое имущество, причем для внутренних монастырских и церковных зданий установлено то ограничение, что они не могут быть отдаваемы в арендное содержание под торговые и трактирные заведения. А. по нашему законодательству, т. е. в смысле обязательственного права, есть право срочное, но в Западн. Европе и в наших западных губерниях существует известный вид вещного права пользования под названием "наследственной аренды", или "права вечного арендного пользования", подходящий под понятие чиншевого права (см. это сл.). Определение срока в арендном договоре наш закон считает существенным условием, отсутствие коего делает договор недействительным, причем ввиду предупреждения возможности прикрытия этим договором отчуждения недвижимости (сопряженного со взносом в казну определенных пошлин) установлен максимум этого срока для письменных арендных актов, именно 12 лет. Общее это правило допускает, однако, следующие исключения: 1) частные благоприобретенные пустопорожние земли могут быть отдаваемы в арендное содержание на более продолжительные сроки, полагая до тридцати лет, когда предполагается устроить на них фабрики или заводы; изъятие это распространяется и на арендование пустопорожних земель под устройство дач в окрестностях обеих столиц, на двадцативерстном от них расстоянии; 2) условия на отдачу помещиком в аренду состоящих в его распоряжении земель, угодий и оброчных статей, а также условия о содержании удельных земель, угодий и оброчных статей могут быть заключаемы на срок не свыше тридцати шести лет; 3) при отдаче общественных башкирских земель в кортому (см. это сл.) под устройство заводов, фабрик или вообще промышленных заведений, требующих затраты значительного капитала, срок кортомы может быть продолжен до семидесяти лет; 4) в пределах Ялтинского уезда Таврической губ. разрешается отдавать в аренду частные недвижимые имущества на сроки до девяноста лет; 5) министру государственных имуществ предоставлено повергать в уважительных случаях на высочайшее разрешение через комитет министров ходатайства о дозволении заключать договоры на содержание частных земель на сроки, превышающие законом определенную продолжительность таких сделок, с целью разработки минеральных богатств; 6) имения, пожалованные в западных губерниях на правах майоратов, не могут быть отдаваемы в аренду более как на шесть лет; 7) срок на отдачу опекунами в арендное содержание помещичьих имений малолетних ограничивается достижением последними семнадцатилетнего возраста, отдача же этих имений на более продолжительные сроки возможна лишь с разрешения Правительствующего Сената и 8) договор об отдаче в арендное содержание недвижимого имущества, заключенный пожизненным владельцем (см. это сл.) без согласия собственника или заступающего его лица (причем срок, на который опекун вправе дать согласие на отдачу в аренду пожизненным владельцем имения малолетнего, ограничен достижением собственником семнадцатилетнего возраста), обязателен для собственника в продолжение трех лет, считая с того дня, в который окончился последний истекший при существовании пожизненного владения арендный год, если условленный срок найма не истечет ранее окончания трехлетия и если арендное владение нанимателя действительно началось прежде смерти пожизненного владельца. Вышеуказанные положения, относящиеся к продлению общеустановленного срока арендования помещичьих имений, не действуют в западных губерниях при отдаче в арендное содержание лицам польского происхождения угодий, входящих в состав городов и местечек и расположенных вне их, но в случае устройства этими арендаторами имений в тех губерниях фабрики или завода допускается заключение или продление арендного контракта на срок до тридцати лет, с тем, что если в течение первых двенадцати лет фабрика или завод не будут устроены, то договор утрачивает свою силу (Прилож. к ст. 1691 (прим. 2) Х т., 1 ч. Св. Зак. Гр., Высочайшее повеление 10 декабря 1865 года и 27 декабря 1884 года).

Вознаграждение за арендное пользование есть также существенное условие этого договора; его размер определяется по соглашению контрагентов и может состоять или в деньгах, или же в ином эквиваленте, напр. при сдаче земель под устройство каких-либо хозяйственных заведений или, по выражению нашего закона, "из выстройки" особого вознаграждения не полагается, так как по истечении арендного срока к хозяину земли переходят в виде вознаграждения выстроенные заведения; или же при договоре "исполу" вознаграждение заключается в известной доле (обыкновенно ½) произведений земли (см. Половник).

Что касается формы совершения арендных контрактов, то по общему правилу требуется письменное и притом явочное (см. это сл.) заключение договоров, но и словесный договор имеет силу, если между контрагентами нет спора о действительности и силе постановленных в нем условий. Письменная форма обязательно требуется в следующих случаях: когда арендная плата выговаривается более чем за год вперед, причем акт должен быть засвидетельствован у крепостных дел, т. е. нотариальным порядком (см. это сл.), с наложением на имение по количеству взятой вперед суммы запрещения в обеспечение арендатора; при отдаче в арендное содержание помещичьих имений запрещение по случаю отдачи имения в аренду налагается не иначе, как по требованию участвующих в арендном договоре сторон, и, наконец, арендование евреями оброчных статей и других хозяйственных заведений, как казенных, так и владельческих, допускается не иначе, как по формальным контрактам. Арендный контракт должен заключать в себе определение предмета, срока и цены аренды, причем допускаются всякие другие, законам не противные, произвольные условия, и быть подписанным обеими договаривающимися сторонами или их поверенными. Казенные имения и оброчные статьи, принадлежащие казне, отдаются от нее в содержание по особенным правилам, в уставах об них подробно изложенным (см. Казенные земли); кроме того, известные особенности при заключении арендных договоров установлены нашим законодательством, между прочим, относительно: 1) отдачи в содержание крестьянам оброчных статей, принадлежащих Уделам (см. это сл.); здесь дозволяется в известных случаях принимать от крестьян в обеспечение вместо залогов (см. это сл.) мирские ручательства (см. это сл.); 2) сдачи принадлежащих городам, в коих не введено городовое положение, оброчных статей, каковые могут быть отдаваемы с публичных торгов (см. это сл.) с утверждением губернатора (до 10000 руб.), министра внутренних дел (до 30000 руб.) и Правительствующего Сената (свыше 30000 р.); 3) арендования войсковых и станичных земель и оброчных статей в казачьих войсках; 4) отдачи в аренду недвижимых имений, принадлежащих архиерейским домам, монастырям и церквам, причем консистория входит в подробное соображение предполагаемой отдачи в арендное содержание, обозревает выгоду и законность условий контракта и представляет свое заключение епархиальному архиерею; 5) отдачи башкирских земель и угодий в кортому (см. Башкиры) и 6) арендования имуществ сельских обществ и заключения крестьянами арендных контрактов. Что касается первого случая, то здесь необходимо заметить, что мирские имущества могут быть отдаваемы в аренду лишь по мирским приговорам, постановленным большинством голосов домохозяев, имеющих право голоса на сельском сходе; если же имущество составляет собственность нескольких сельских обществ, то на сдачу его в аренду необходимо согласие всех сельских обществ, выраженное в форме законно постановленных каждым из них приговоров, а не по приговору соединенного схода разных сельских обществ; отдельные же крестьяне не могут отдавать в аренду свои участки общинного полевого надела без согласия на то со стороны общества; договоры же на арендование крестьянами временнообязанными (см. это сл.) и собственниками земель у помещиков между собою и у посторонних лиц на сроки не свыше трех лет — на всякую сумму, а на большие сроки, именно от 3 до 12 лет, — на сумму не свыше 300 руб. могут быть заключаемы путем словесных условий со внесением их, по желанию договаривающихся сторон, в книгу при волостном правлении, на обязанности которого лежит и засвидетельствование письменных договоров по желанию контрагентов.

Арендный договор, как и всякая другая юридическая сделка, порождает известные юридические отношения между участниками. Арендатору принадлежит: 1) право пользования арендным имуществом в течение всего договорного срока в том размере, как условлено по договору; 2) право на произведения земли, если не условлено иначе; 3) право перенайма (см. это сл., sublocatio), если оно не отнято у арендатора по договору, и 4) право требовать исполнения наймодавцем всех включенных в договор закону не противных условий. Наймодавцу же принадлежит: 1) право требовать арендную условленную плату в определенный срок; если срок платежа не определен по договору, то, по обычаю, платеж должен быть произведен вперед; 2) право требовать возвращения отданного в аренду имущества по истечении срока в целости, без повреждений; за всякое повреждение, не составляющее естественного последствия пользования, арендатор должен вознаградить наймодавца, но ответственность за случайные повреждения или уничтожения имущества (casus) падает на него лишь тогда, если она точно оговорена в договоре; так, если арендатор обязался "хранить дом от пожара", он должен уплатить хозяину цену дома, если будет доказано, что он сгорел от его вины.

Прекращение арендного договора обыкновенно наступает с истечением срока, иногда, однако, по истечении срока договор этот возобновляется безмолвно, так что арендатор продолжает пользоваться имуществом, а наймодавец получает плату; такое безмолвное возобновление не обнимает собою, однако, непременно всех условий прежнего договора, напр. не касается самого срока. До наступления срока А. прекращается по взаимному согласию сторон, а также в вышеуказанном случае отдачи в аренду имущества пожизненным владельцем без согласия собственника. По римскому и общегерманскому законодательству А. прекращается при отчуждении имущества постороннему лицу (на основании принципа: "resoluto jure concedentis, resolvitur jus concessum"), наше же законодательство, а равно прусское и французское, держатся другого начала ("nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet"), по которому арендный договор в пределах срока обязателен для каждого нового хозяина имения, а равно и для самого арендатора перед новым хозяином.

Термин А. встречается еще в нашем законодательстве в значении особого вознаграждения, жалуемого в виде награды, в особенности за государственную службу. В прежнее время А. жаловались в казенных землях западных и остзейских губерний; с 1837 года пожалование таких земель прекращено и заменено выдачею арендных денег на определенное время (обыкновенно 12 лет). При переходе этих аренд по смерти лиц, получивших их, к членам их семейства впредь до истечения срока они считаются неотчуждаемыми и нераздельными (см. Имущество, также ст. 1691—1694, 1699—1703, 1705—1713, п. 1 ст. 1067, примеч. 1 к ст. 277 X Т. 1 ч. Св. Зак. Гр., ст. 164 Пол. о вык. II Особ. Прилож. к IX Т. Св. Зак. о сост.).