Leaseback

Leaseback

Leaseback (Lease Back) — это инвестиционная программа (договор), по которому частное лицо или организация, купившее дом, квартиру или любую другую недвижимость, сдает их в аренду компании-застройщику. Как правило, такой договор заключается на срок от 7 до 11 лет.

Практика заключения договоров «Leaseback» получила распространение во Франции; в ряде других европейских стран и США в настоящее время так же начинают развиваться подобные программы. В российском законодательстве аналогичного института в настоящее время не существует.

Согласно схеме leaseback, инвестор может купить только новую квартиру или дом, только «высокого уровня» (residence high-end tourism or business). С момента покупки он является полным и единоличным собственником этого недвижимого имущества.

Договор заключается с управляющей компанией на срок от 9-ти лет (в некоторых редких случаях от 7 лет). Управляющая компания платит владельцу оговоренную и индексируемую в соответствии с уровнем инфляции ежемесячную арендную плату.

Управляющая компания передает объект недвижимости в субаренду своим клиентам на отдельные периоды (от нескольких дней до нескольких месяцев).

При этом все риски, касающиеся субаренды, управляющая компания берёт на себя, например, автоматически несет все риски за любой ущерб, нанесенный суб-арендаторами.

Для владельца недвижимости, таким образом, арендатором de jure является управляющая компания, в не арендаторы de facto.

Размер годовой арендной платы, выплачиваемой управляющей компанией владельцу недвижимости, стандартно эквивалентен 5-6 % полных инвестиций.

Кроме вышеперечисленного, система leaseback позволяет инвестору вернуть VAT (НДС), заплаченный им при приобретении недвижимости. VAT (НДС) во Франции один из самых высоких в Европе — 19.6 % покупной цены. Данный факт регулируется Статьей № 261 d4 Общего Налогового кодекса (General Tax Code) — законодательным действием, предпринятым французским правительством для поощрения инвестиции в этот тип жилья, что доказывает глубокую заинтересованность Франции (и, следовательно, гарантии всесторонней поддержки инвесторов) в данном виде инвестиций.

VAT (НДС) будет возвращён инвестору в течение нескольких месяцев и может служить:

• для личного использования инвестором
• для оплаты части суммы, взятой инвестором в виде ипотечного кредита на приобретение этой собственности
• для помещения в финансовый продукт, который возместит «тело» вклада в ипотечный кредит
• для финансирование развития собственности.

Владелец имеет право проживать в свой квартире, оформленной по договору leaseback, в периоды, оговоренные в контракте с управляющей компанией. Есть 3 стандартных варианта:

1. Арендный договор с 2 неделями личного проживания владельца, 1 неделя в течение зимы (исключая французские школьные каникулы) и 1 неделя в течение лета.
2. Арендный договор с 4 неделями личного проживания владельца, 1 неделя на Рождество, 1 неделя в феврале — апреле и 2 недели в течение лета.
3. Арендный договор с 6 неделями личного проживания владельца, 1 неделя на Рождество, 1 неделя в феврале — апреле и 4 недели в течение лета.

В некоторых случаях, когда владелец заинтересован проживать в своей квартире максимально долго, но желает сэкономить на налогах (VAT — 19,6 % стоимости квартиры), возможно сделать специальный контракт, т. н. «mandat de gestion». В этом случае владелец сдаёт свою квартиру управляющей компании только на 6 месяцев и 1 день ежегодно (это необходимо, чтобы возвратить VAT (налог НДС)). В остальное время он может использовать свою собственность по своему желанию. Данный вариант применим не во всех случаях, так как юрист управляющей компании должен показать налоговым органам, что в данном случае речь идёт не об уходе от налогообложения и применение для данного случая leaseback законно.

Продажа или перепродажа недвижимого имущества в системе leaseback.

Владелец может в любой момент продать свою собственность или прекратить коммерческий арендный договор с управляющей компанией, чтобы использовать свою собственность по своему усмотрению. Но эти варианты подчиняются условиям:

- Перепродажа третьему лицу, которое желает продолжить оставаться в системе leaseback:

Владелец получит обратно все затраченные деньги (sell.it), не будет платить VAT. То есть инвестор восстановит свой изначальный status quo.

- Перепродажа человеку, который не желает продолжать leaseback.

Эта продажа будет возможна только в конце контракта или по соглашению с управляющей компанией. В обоих случаях инвестор должен будет возместить Государству Франция часть VAT, заплаченного за него Государством при покупке.

Размер VAT, который должен быть возвращён Франции, вычисляется следующим образом:

Начальная сумма VAT, полученая инвестором от государства Франции — 1/20 tax управляющей компании, которые инвестор получает ежегодно согласно арендному договору.

пример:

Начальные инвестиции 120 000€.

VAT: 19.6 % = 19 665€

период, в течение которого инвестор был в системе leaseback: 10 лет.

Инвестор должен будет возместить французской системе взимания налогов сумму 9832 €

Это неудобство смягчено фактом, что цены на недвижимость во Франции до мая 2007 года увеличивались ежегодно и стабильно^[1]. Увеличение цен, как было сказано ранее, происходит вследствие реальных потребностей Франции. Франция в настоящее время действительно одна из ведущих стран в Европе по рождаемости — свыше 700 000 человек ежегодно.

Соответственно, компенсация VAT не будет возложена на инвестора: спустя десять лет после заключения договора leaseback стоимость недвижимости, купленной инвестором, вырастет как минимум в полтора раза, поэтому государство в любом случае предложит инвестору вариант tax free (то есть не возвращать VAT) + всю изначально заплаченную инвестором за недвижимость сумму. Кроме того, у инвестора останется вся сумма арендных платежей за 10 лет, которая близка к самой стоимости недвижимости.

Примечания

1. ↑ Алина Любимская. Французы увлеклись ипотекой. И задолжали банкам почти 85 млрд евро // RBCDaily, 24 мая 2007

Связать^?