АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

один из основных видов временного пользования землей, при котором собственник земли сам непосредственно не использует ее, а передает арендатору по договору за определенную плату. Договорный статус А.з.у. отличает ее от других видов пользования землей - постоянного (бессрочного), пожизненного наследуемого владения, где режим землепользования устанавливается нормами закона в бездоговорном порядке. По полноте и определенности своих прав и обязанностей арендатор занимает более выгодное положение по сравнению с обычным пользователем, получившим землю от государства на основании административно-правового акта (решения).

Арендаторами могут быть граждане, их объединения, хозяйственные товарищества, акционерные общества, другие юридические лица, иностранцы, лица без гражданства, международные организации, а также иностранные государства. Арендодателями государственной земли являются соответствующие государственные органы, управомоченные законом или собственником сдавать землю в аренду: как правило, исполнительные органы субъектов РФ - в отношении земель, находящихся в собственности субъекта РФ: федеральные органы - в отношении федеральных земель. Арендодателями земель, находящихся в муниципальной собственности, являются муниципальные органы. Земли частных собственников сдаются в аренду ими самими.

Предметом договора А.з.у. является земельный участок, ограниченный в натуре (на местности). Границы земельного участка должны быть отражены на плане, прилагаемом к договору аренды. Сроки А.з.у. при долгосрочной аренде - до 50 лет, при краткосрочной - до 3 лет. Основные права и обязанности арендатора и арендодателя определены законом (ст. 606-624 ГК РФ, ст. 52, 53 ЗК). Арендатор имеет право: самостоятельно хозяйствовать на земле, соблюдая ограничения, установленные договором, использовать для нужд хозяйства (без права продажи) имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды; возводить хозяйственные и другие постройки, если это обусловлено договором;

другие права. Так, арендатор имеет право с согласия собственника сдавать земельный участок в субаренду (ст. 615, 618 ГКРФ), передавать права аренды в залог для обеспечения взятых на себя обязательств, вносить арендные права в качестве взноса в уставный капитал или паевого взноса в имущество юридического лица. Арендатор имеет также преимущественное перед другими лицами право продлить договор на новый срок,право расторгнуть договор досрочно, если возникают препятствия для его исполнения со стороны арендодателя (ст. 620, 621 ГКРФ).

Арендатор обязан: использовать земельный участок в соответствии с договором, своевременно вносить арендную плату, соблюдать ограничения (сервиту-ты) в использовании данного земельного участка, установленные законом или договором (ст. 614-616 ГК РФ, ст. 53 ЗК). По соглашению сторон на арендатора могут быть возложены и другие обязанности в целях надлежащего использования земли, например, не употреблять на участке химикаты свыше обусловленной нормы или вообще их не применять, проводить специальные противоэрозионные мероприятия, соблюдать севообороты, проводить строительство только с разрешения арендодателя и т.д,-

Арендодатель имеет следующие права, закрепленные в ст. 619 ГК: получить от арендатора информацию о состоянии использования земли, своевременного получения арендной платы, расторгнуть договор досрочно, если арендатор пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора, ухудшает качество угодий, более двух раз подряд по истечении срока не вносит арендную плату.

Обязанностью арендодателя являются передача земельного участка арендатору в сроки и в состоянии, отвечающем условиям договора, предупреждение арендатора о правах третьих лиц на участок и других ограничениях при использовании участка. Для более полного регулирования отношений, связанных с арендой земель сельскохозяйственного назначения, постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. утверждена форма договора аренды этих земель.

Лит.: Земля и право: Пособие для российских землевладельцев. М., 1997.

Жариков Ю-Г.