Объект капитального строительства

Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершённого строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек^[1].

Законодательное определение исключает из объектов капитального строительства временные постройки и прямо указывает, в качестве примера построек:

киоск — строение, которое не имеет торгового зала и рассчитано на одно рабочее место продавца^[2]; навес — сооружение полузакрытого типа (крыша на опорах с незамкнутыми стенами или без них)^[3].

В российском законодательстве понятие «объект капитального строительства» существует с 2005 г. В прежнем градостроительном законодательстве использовались правовые конструкции «объекты недвижимости в градостроительстве», «объекты градостроительной деятельности»^[4].

Виды объектов капитального строительства

Здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных^[5].

Виды зданий: жилые и нежилые.

Жилое здание (дом) состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. К жилым зданиям (домам) относятся жилые дома постоянного типа, общежития, приюты, дома маневренного фонда, дома-интернаты для престарелых и инвалидов, ветеранов, специальные дома для одиноких престарелых, детские дома, интернаты при школах и школы-интернаты, другие дома.

Индивидуальные жилые дома — отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. В их число также включаются дома коттеджного типа (при которых имеется небольшой участок земли; коттеджи бывают преимущественно двухэтажными с внутренней лестницей, на первом этаже которых обычно расположена общая комната, кухня, хозяйственные помещения; на втором этаже — спальни), одноквартирные блокированные жилые дома, состоящие из автономных жилых блоков.

Многоквартирный дом — совокупность двух и более квартир в жилом здании, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Нежилые здания — здания, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей: промышленные, сельскохозяйственные, коммерческие, административные, учебные, здравоохранения, другие^[6].

Сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов^[5].

Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое. Например: нефтяная скважина включает в себя направление, кондуктор, обсадную колонну, комплект насосно-компрессорных труб, устьевую арматуру, оборудование нефтеизвлечения (станок-качалку либо станок с цепным приводом или глубинный насос);

плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.;

автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т. п.), другие, относящиеся к дороге, сооружения — ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 м, ров.

К сооружениям, представляющим собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, относятся стадионы, включающие в себя специально оборудованные площадки для занятия различными видами спорта, например, городошная и легкоатлетическая площадки, футбольное и хоккейное поля, беговая дорожка и ямы для прыжков. Площадки расположены на земле и являются приспособлением её для целей физкультуры и спорта. В данном случае эти сооружения были созданы именно в таком виде, что соответствует их функциональному назначению^[7].

К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений^[8].

Законодательных определений понятий «строения» и «объекты незавершённого строительства» нет.

Строения. Как и ранее в законодательстве РСФСР, термин «строения» используется как общее понятие зданий и сооружений^[9]. В настоящее время понятие «строение» преимущественно используется либо в одном терминологическом ряду — «здание, строение, сооружение», либо как равнозначное понятию здание^[10], либо подчеркивается второстепенное значение: «жилые и хозяйственные строения, расположенных на садовых и дачных участках», хозяйственные строения для содержания домашних животных^[11], строения вспомогательного использования^[12], строения потребительского назначения (дачи, садовые дома, гаражи) ^[13].

В отличие от иных объектов капитального строительства, строение не является объектом учета, применяемом при ведении единого государственного реестра объектов капитального строительства и государственного кадастрового учета недвижимого имущества^[14].

Объекты незавершённого строительства — объекты, строительство которых приостановлено, в основном, из-за отсутствия финансовых средств и материально-технического обеспечения. Указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта. В отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершённого строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

Незавершенное строительство носит временный характер. Нормы федерального законодательства направлены на введение в имущественный оборот объектов незавершенного строительства как объектов имущественных прав для завершения строительства и достижения цели устойчивого развития территорий^[15].

Объекты, не являющиеся объектами капитального строительства (временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки)

Временные постройки — специально возводимые или приспособляемые на период строительства производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения, необходимые для производства строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства и подлежащие демонтажу после того, как отпадёт необходимость в их использовании^[16].

В качестве временных построек, как правило, применяются инвентарные мобильные постройки (сборно-разборного, контейнерного, передвижного типа) заводской поставки, конструкция которого обеспечивает возможность его передислокации.

Постройки контейнерного типа состоят из одного блок-контейнера полной заводской готовности, передислоцируемого на любых пригодных транспортных средствах, в том числе на собственной ходовой части. Постройки сборно-разборного типа состоят из отдельных блок-контейнеров, плоских и линейных элементов или их сочетаний, соединенных в конструктивную систему на месте эксплуатации^[17].

С технической (конструктивной) точки зрения временная постройка может ничем не отличаться от объекта капитального строительства. Временная постройка может быть сооружена на капитальном фундаменте, с капитальными, например, кирпичными стенами и перекрытиями из железобетонных плит.

Отличительным признаком временной постройки от объекта капитального строительства является их различный правовой статус. Объект капитального строительства строится на длительный срок, как правило, бессрочный. А временная постройка строится на чётко ограниченный срок, как правило, не превышающий трёх–пяти лет. Иногда временные постройки строят на срок до 15 лет. А иногда временные постройки становятся постоянными.

В советский период времени целые рабочие поселки строились как временные на срок до 15 лет. Но прошло время, сменилась эпоха, и про то, что постройки были временными, все забыли.^[18].

Некапитальные нестационарные сооружения — сооружения, обычно выполненные из легких конструкций, не предусматривающие устройство заглубленных фундаментов и подземных сооружений; это объекты мелкорозничной торговли, попутного бытового обслуживания и питания, остановочные павильоны, наземные туалетные кабины, боксовые гаражи, другие объекты некапитального характера^[19].

Постройки, подобные киоскам, навесам, определяются, также, в судебных решениях, нормативных актах субъектов Российской Федерации. К таким постройкам относятся легковозводимые конструкции, легкие сборно-разборные сооружения.^[20].

Так в Москве к некапитальным объектам отнесены:

объекты обслуживания — постройки, сооружения и площадки придорожной сервисно-транспортной инфраструктуры: автопарковки (в том числе сборно-разборные механизированные), кабинные уличные туалеты, телефонные кабины, платёжные терминалы и т.п.;

объекты рекреационно-развлекательного назначения: аттракционы, шапито, специальным образом благоустроенные площадки и т.п.;

объекты производственного, технического назначения, сервисно-коммунальной инфраструктуры: ангары, производственные сооружения из быстровозводимых и разбираемых конструкций, пункты приема вторичных материальных ресурсов, строительные городки, бытовки, временные склады строительных и инертных материалов, укрытия, тенты и навесы для открытых автостоянок, быстровозводимые гаражи-стоянки модульного типа, в том числе расположенные в подмостовых пространствах;

площадки для выгула собак, а также объекты коммунальной инфраструктуры и т.п.;

объекты и сооружения из быстровозводимых конструкций в виде накрытия пешеходных тоннелей и лестничных сходов, элементы организации придомовой территории при устройстве входных групп: пандусы, подъемные механизмы и иные устройства, монтируемые с целью обеспечения безбарьерной среды жизнедеятельности для инвалидов и других маломобильных групп населения^[21].

В Санкт-Петербурге временные (некапитальные) объекты должны быть одноэтажными, без фундамента^[22].

Временные постройки на лесных участках

Арендаторы и пользователи лесных участков имеют право на возведение временных построек в следующих случаях: при заготовке: недревесных лесных ресурсов; пищевых лесных ресурсов и лекарственных растений; при использовании лесов: для ведения охотничьего хозяйства; сельского хозяйства; для выращивания лесных плодовых, ягодных, декоративных растений, лекарственных растений; для осуществления рекреационной деятельности. К таким временным постройкам относятся изгороди, навесы, сушилки, грибоварни, улья и пасеки, склады и другие временные постройки.

Объекты капитального строительства и объекты недвижимости

Основным критерием отнесения вещи к недвижимости является её прочная связь с землёй, при которой перемещение вещи без несоразмерного ущерба её назначению невозможно. Здания, сооружения, объекты незавершённого строительства относятся к недвижимым вещам^[23]. Строение при регистрации объекта недвижимости указывается как здание^[24].

Понятия объекта недвижимости и объекта капитального строительства не тождественны^[25]. Прочная связь с землёй является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесён к недвижимости. Для отнесения имущества к недвижимому необходимо учитывать юридические и технические критерии оценки объекта как недвижимого.

Понятие «недвижимость» является правовой категорией, а потому признание имущества недвижимым, как объекта гражданских прав, устанавливается не только фактом его создания в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил, но и другими юридическими фактами, такими как наличие воли собственника земельного участка или уполномоченного органа на создание недвижимого имущества, наличие права пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости^[26].

Техническими критериями отнесения имущества к недвижимому являются монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, подведение к нему стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным, характер работ по привязке фундамента к местности^[27].

Сами по себе технические критерии не являются определяющими. Так арбитражными судами были сделаны выводы:

сооружение заглублённого фундамента не является необходимым для возведения каркасных сооружений;

то обстоятельство, что отсутствуют подведённые коммуникации, не является определяющим признаком при установлении прочности связи с землёй и невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению;

возведение монолитного фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального здания, поскольку такого рода фундамент используется и для возведения временных сооружений;

без соответствующих документов переоборудование временного строения с приданием ему физических характеристик недвижимого имущества не влечет последствий в виде возникновения права собственности на недвижимую вещь^[28].

Объекты капитального строительства вспомогательного использования

Вспомогательные виды разрешенного использования объектов капитального строительства устанавливаются в градостроительных регламентах правил землепользования и застройки поселений и городов федерального значения. Вспомогательные виды разрешенного использования, допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования (и условно разрешенным видам использования) и осуществляются совместно с ними.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства (за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий) выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

При строительстве на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования выдача разрешения на строительство не требуется^[29].

При отсутствии правил землепользования и застройки потребуется доказать, что использование объекта капитального строительства не имеет самостоятельного назначения и носит вспомогательный характер.

Обратимся к примеру со стадионом: вспомогательная инфраструктура, состоящая из объектов недвижимости — административного здания стадиона, раздевалки, туалета и водопроводной будки, появилась позже и постольку, поскольку она была необходима для использования самих спортивных площадок стадиона. Указанные объекты невозможно использовать в целях, для которых был предоставлен земельный участок (размещение объектов физической культуры и спорта), в отрыве от самих спортивных сооружений и площадок. В свою очередь, спортивные сооружения и площадки при современных требованиях к организации мест массового занятия физкультурой и спортом, по существу, также невозможно использовать без подобных вспомогательных объектов недвижимости. Поэтому стадион следует рассматривать как единое спортивное сооружение, прочно связанное с землей и имеющее в своем составе объекты недвижимости вспомогательного характера^[7].

В ходе технической инвентаризации конкретного инвентарного объекта комплексно также выявляется и определяется основное строение (главная вещь), образующее инвентарный объект и определяющее его назначение и выявляются и определяются вспомогательные служебные строения и сооружения (принадлежности), входящие в состав инвентарного объекта^[30].

Объект капитального строительства как самовольная постройка

Здание, строение, сооружение, объект незавершённого строительства может быть признан самовольной постройкой^[31].

Признаки самовольной постройки устанавливаются, когда наличие технических критериев отнесения объектов капитального строительства к недвижимому имуществу сопровождается нарушением юридических критериев.

Признаки самовольной постройки следующие:

объект капитального строительства создан на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

объект капитального строительства создан без получения на это необходимых разрешений;

объект капитального строительства с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Когда объект капитального строительства признан самовольной постройки, то возможны два пути:

самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом за его счёт;

право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В случае создания объекта недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил право собственности на такой объект не может быть признано судом, так как по смыслу статьи 222 ГК РФ нарушение указанных норм и правил является существенным именно постольку, поскольку создаёт угрозу жизни и здоровью граждан^[32].

Положения, касающиеся самовольной постройки, распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (при этом суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведён в состояние, существовавшее до проведения таких работ) и не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведённых объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости^[33].

Примечания

1. ↑ "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 20.03.2011) ).
2. ↑ Статья 346.27 "Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 21.04.2011).
3. ↑ Единая система защиты от коррозии и старения. Временная противокоррозионная защита металлов и изделий. Термины и определения. ГОСТ 9.103—78.
4. ↑ Статьи 1 и 5 "Градостроительного кодекса Российской Федерации" от 07.05.1998 N 73-ФЗ (принят ГД ФС РФ 08.04.1998) (ред. от 10.01.2003).
5. ↑ ^{1 2} Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
6. ↑ Приказ Росстата от 01.11.2008 N 274 (ред. от 16.12.2010) "Об утверждении Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения N С-1 «Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений».
7. ↑ ^{1 2} Постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 6200/10 по делу № А56-50083/2008.
8. ↑ «ОК 013-94. Общероссийский классификатор основных фондов» (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 N 359) (дата введения 01.01.1996) (ред. от 14.04.1998).
9. ↑ Статья 233 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.04.2011);Закон РСФСР от 11.10.1991 N 1738-1 «О плате за землю».
10. ↑ Статьи 2, 4 и 5 Закона РФ от 09.12.1991 N 2003-1 (ред. от 27.07.2010) «О налогах на имущество физических лиц»; статья 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «здания, в том числе жилые дома и иные строения».
11. ↑ «Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 06.04.2011).
12. ↑ Пункт 3 части 17 статьи 51 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 21.04.2011)"Федеральный закон от 23.11.2009 N 261-ФЗ (ред. от 27.07.2010);«Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2011).
13. ↑ Статья 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (принят ГД ФС РФ 24.06.1997).
14. ↑ Приказ Минэкономразвития РФ от 08.09.2006 N 268 (ред. от 18.02.2009) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 27.09.2006 N 8327); Статья 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 27.12.2009) «О государственном кадастре недвижимости».
15. ↑ Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8985/08 от 23 декабря 2008 г.
16. ↑ Определение ВАС РФ от 08.07.2009 N ВАС-8084/09 по делу N А56-40756/2006; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.03.2008 № А56-40756/2006; СНиП 12-01-2004 Организация строительства.
17. ↑ ГОСТ 25957-83. Здания и сооружения мобильные (инвентарные). Классификация. Термины и определения; Постановление Госстроя РФ от 05.03.2004 N 15/1 "Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации".
18. ↑ сайт ФГУП «Ростехинвентаризация–Федеральное БТИ» http://www.rosinv.ru/question/archive/1028897/.
19. ↑ Пункт 2.10 Методических рекомендаций по разработке норм и правил по благоустройству территорий муниципальных образований, утверждённых Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 27 декабря 2011 г. № 613. Термин и его определение следует признать неудачными, поскольку используют понятие сооружение.
20. ↑ Постановление ФАС Московского округа от 13 февраля 2008 г. N КГ-А41/159-08 по делу № А41-К1-2108/07.
21. ↑ Постановление Правительства Москвы от 16.12.2008 N 1139-ПП (ред. от 03.02.2011) "Об утверждении Положения о размещении и установке на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства".
22. ↑ ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА от 12 июля 2011 г. N 939 "О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при распоряжении объектами недвижимости, находящимися в государственнной собственности Санкт-Петербурга".
23. ↑ Статья 130 "Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.04.2011).
24. ↑ Приложение № 7 к Приказу ФНС РФ от 13.01.2011 N ММВ-7-11/11@ "Об утверждении формы, порядка ее заполнения и формата Сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество (в том числе земельные участки) и сделках с ним, правообладателях недвижимого имущества и об объектах недвижимого имущества" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 01.03.2011 N 19976).
25. ↑ Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 августа 2008 г. № КГ-А41/6923-08.
26. ↑ Постановление ФАС Московского округа от 3 июля 2008 г. N КГ-А40/5763-08.
27. ↑ Постановление ФАС Уральского округа от 08.06.2007 N Ф09-4441/07-С6 по делу N А60-865/2007.
28. ↑ Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.12.2006 по делу N А43-19271/2005-12-644; Постановление ФАС Уральского округа от 08.06.2007 N Ф09-4441/07-С6 по делу N А60-865/2007; Постановление ФАC Северо-Кавказского округа от 18.03. 2008 № Ф08-1203/08; Постановление ФАС Московского округа от 02.08.2010 N КГ-А40/7823-10 по делу N А40-102040/09-60-554.
29. ↑ Статьи 37, 51 "Градостроительного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 20.03.2011).
30. ↑ "Рекомендации по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения" (приняты Росжилкоммунсоюзом 01.01.1991); Приказ Минэкономразвития РФ от 17 августа 2006 г. № 244 "Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества".
31. ↑ Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.04.2011).
32. ↑ Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 <Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации>.
33. ↑ Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".