Обманутые дольщики

Эту статью следует викифицировать. Пожалуйста, оформите её согласно правилам оформления статей.

Эта статья или раздел нуждается в переработке. Пожалуйста, улучшите статью в соответствии с правилами написания статей.

Обманутый дольщик — дольщик, в отношении которого застройщик не выполнил взятые на себя обязательства по строительству объекта недвижимого имущества, и передачи в установленный договором срок доли построенного объекта для оформления права собственности.

Основные понятия

• Долевое строительство — вид строительства, при котором строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков (инвесторов) для возведения жилых домов. По окончании строительства жильё в новостройке становится собственностью дольщиков.
• Дольщик — участник долевого строительства, заключивший договор о долевом участии со строительной компанией (застройщиком).
• Застройщик — физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов, в том числе для собственного проживания, предоставления внаем, аренды либо для продажи.
• Договор участия в долевом строительстве — договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется, в установленный договором срок, построить определенный объект недвижимого имущества или организовать его строительство и передать часть построенного объекта (объект долевого строительства) другой стороне (дольщику) для оформления права собственности, а дольщик обязуется в срок осуществить капитальные вложения в строительство (финансировать строительство) объекта.
• Основные виды нарушений застройщиком взятых на себя обязательств: «двойная продажа» прав на одну и ту же квартиру нескольким дольщикам, затягивание сроков (приостановка) строительства и передачи объекта, несоответствие качества выполненных работ на объекте недвижимости стандартам.

Федеральный закон № 214/2004г

В апреле 2005 вступил в силу «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (с возникновением у этих участников права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и/или ином объекте недвижимости).

Закон установил допустимую форму договора о долевом участии в строительстве многоквартирных домов, направленную на защиту прав физических лиц от недобросовестных застройщиков. Этот закон регламентировал возможности вложения денег частными лицами в строительство и ужесточил надзор над застройщиками, увеличив их ответственность.

Обход закона, «серые схемы»

С момента вступления закона в силу, большинство застройщиков этот закон проигнорировали, пойдя по пути придумывания схем его обхода, оставляя дольщиков бесправными. Наибольшее распространение получили: предварительный договор купли-продажи и вексельная схема. Так до 2009 года на вексельную схему и аналогичную ей схему с заключением предварительного договора купли-продажи приходилось до 90 % всех продаж новостроек.^[1]

Предварительный договор купли-продажи — довольно распространенная схема на первичном рынке. Ее смысл в том, что в будущем, когда застройщик получит разрешение, всю необходимую документацию и достроит дом, он заключит с гражданином основной договор купли-продажи готовой квартиры. То есть обязуется в будущем продать квартиру. По заключенному с фирмой предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком. Сценарий такой: застройщик заключает с участниками долевого строительства предварительный договор купли-продажи, оформляет на себя в собственность квартиры, а потом продает их дольщикам. Но деньги с покупателя застройщик получает по предварительному договору купли-продажи — квартира полностью оплачивается в момент его заключения, а не когда она появится физически. Предварительный договор купли-продажи (в отличие от основного) не подлежит государственной регистрации, а значит, ничто не мешает застройщику, взяв с вас деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку. В принципе закон не запрещает использовать предварительные договоры долевого участия в строительстве, но он исключает возможность принимать по ним оплату. На практике это ограничение благополучно обходят, — к примеру, берут деньги не по предварительному договору, а якобы в счет резервирования средств по основному договору. Законность этих действий также вызывает сомнения.

Одна из разновидностей предварительного договора предполагает использование векселя (вексельная схема). Чтобы явно не нарушать закон, деньги обычно занимают у граждан под вексель. Суть этой схемы в том, что с гражданином, который хочет приобрести квартиру, вместо договора долевого участия, заключается два договора — обычно предварительный договор купли-продажи (или соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. По нему покупатель не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя. По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. Ведь вексель — это ценная бумага, которая подтверждает, что гражданин дал на такой-то срок фирме деньги в долг. Они потом должны быть засчитаны в стоимость квартиры. То есть застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Фактически он производит зачет встречных обязательств. Вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны. То есть при ближайшем рассмотрении привлечения денежных средств в долевое строительство нет. В векселе невозможно указать конкретную — подлежащую передаче — квартиру. А стало быть, нет гарантий, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру, а не рассчитается с вами вашими же деньгами. Нормативных актов, обязывающих его выполнить обещание, просто не существует. Ну, а в случае банкротства застройщика дольщик не сможет получить и денег, предъявив вексель к погашению. К тому же по истечении оговоренного срока обращения векселя фирмы, его выдавшей, может уже и не существовать. Еще одна опасность таится в следующем. Если вексель с определенным сроком оплаты не предъявить к оплате в течение года со дня выдачи, держатель этой ценной бумаги теряет право получить выплату по ней. Граждане обычно не знают этой подробности, и в случае, если застройщик недобросовестный, возникнут проблемы. Покупатель в такой схеме абсолютно не защищен.

Крупнейшие застройщики

В декабре 2008 года пятерка крупнейших застройщиков вошла в Перечень системообразующих организаций, утвержденный Правительственной комиссией по повышению устойчивости развития российской экономики. Им оказывается государственная поддержка на федеральном уровне, однако от «серых схем» они так и не отказались.

застройщик	регионы	вид договора
ЗАО «СУ-155»	Москва, Московская обл, Санкт-Петербург, Владимирская обл, Тверская обл, Тульская обл, Ярославская обл, Калининградская обл, Нижегородская обл	Вексельная схема
ОАО «ПИК (группа компаний)»	Москва, Московская обл, Ростовская обл, Калужская обл, Нижний Новгород, Новороссийск, Калининград, Ярославль, Омск, Пермь	Договор долевого участия
ОАО ДСК-1	Москва, Московская обл	Вексельная схема
ОАО «Главстрой»	Москва, Московская обл, Санкт-Петербург, Краснодар, Новосибирск, Красноярск, Иркутск	Предварительный договор купли-продажи
ЗАО «Интеко»	Москва, Московская обл, Санкт-Петербург, Сочи, Ростов-на-Дону	Предварительный договор купли-продажи
ИСК «Волга-групп»	Самара, Самарская область	Предварительный договор купли-продажи, договора долевого участия, договора инвестирования. Сайт обманутых дольщиков компании www.жк-альбатрос.рф
ОАО СК "ВАНТ"ООО Мария	Ростов-на-Дону, ростовская область	Предварительный договор купли-продажи,ФЗ 214

Решение проблем

В Москве

Первая волна обманутых соинвесторов строительства жилья прокатилась по России в 2003—2005 годах. Некоторая часть таких дольщиков пришлась на Москву. К достройке «проблемных» домов столичные власти привлекли крупнейшие строительные компании города.

В мае 2009 года правительство Москвы поспешило заявить^[2] о решении проблемы обманутых дольщиков. Но с наступлением экономического кризиса 2008—2009 годов большое количество строек оказалось замороженным^[3]. Застройщики ссылаются на финансовые трудности. Дольщики, полностью выполнившие свои обязательства по инвестированию строительства, не понимают, на какие цели были израсходованы их деньги.

В мае было обнародовано число замороженных в Москве строек — 148 (около 10 тысяч квартир)^[4]. Депутат А. Беляков говорил о возможных миллионах пострадавших. Обманутые дольщики, пытаясь привлечь внимание чиновников к своим проблемам, часто идут на протестные действия (митинги, самозахват, голодовки).

В целом по стране

Федеральные власти пытаются переломить сложившуюся ситуацию, так, на осенней сессии Государственной Думы РФ, осенью 2009 года приняты поправки в Федеральный закон № 214 от 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Поправки подготовлены в рамках рабочей группы партии «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков. В частности, предусматривается, что с вступлением в силу поправок все сделки с привлечением средств граждан на рынке жилья будут регулироваться только этим законом (№ 214/2004г).

См. также

• Обманутые вкладчики

Ссылки

Викиновости по теме:
Опыт Свердловской области по решению проблем обманутых дольщиков будет тиражироваться на всю Россию

• Комиссия Государственной Думы РФ по защите прав обманутых дольщиков
• Межрегиональное общественное движение «Защита прав участников строительства жилья»
• Всероссийское движение пострадавших дольщиков

Примечания

1. ↑ Таблица
2. ↑ Вести. Ru: Лужков: в Москве больше нет обманутых дольщиков
3. ↑ Куда уехал кран? | Комитет пострадавших дольщиков
4. ↑ В Москве может появиться 1 млн обманутых дольщиков